「管理人の常駐について」～平成28年度川崎市ワンルーム形式住宅等建築指導要綱の改正見直し案について

管理人の常駐についても整備基準の見直し案が出ています。

【現行】

30戸未満のワンルームでは必要に応じて巡回

30戸以上はごみの収集日日中2時間以上駐在

【改正案】

30戸未満のワンルームでは必要に応じて巡回

30戸以上50戸未満　ごみの収集日を含む週5日以上かつ4時間以上の駐在させる。

50戸以上100戸未満　ごみの収集日を含む週5日以上かつ8時間以上の駐在させる。

100戸以上　原則管理人駐在となる改正案が出ています。


私たち西加瀬町内会は株式会社伸和技研が進める

109戸大ワンルームマンション仮称　中原区西加瀬プロジェクト

神奈川県中原区西加瀬9－27　の建設に反対しています。

今後も新要綱の継続的な検討が行われますので

その他の要綱についてや今後の経過についてお伝えしていきます。

既存不適格物件

既存不適格とは、建設当時は適法でも、その後の法改正などで建築基準法の基準に合わない状態になること。物件そのまま家を使っても、違法にならず、行政 が強制的に改善させることもできないが、一定の増改築などの際、その時点の基準に合わせ、改めて建築確認を受ける必要がある。もし建て替えの際、建設時よ り厳しくなった規制に引っかかり容積率がオーバーしていたら、現状より容積率の小さい家にしなければならない。逆に小さい場合は大きくしなければならない。建て替えや売却を検討するなら容積率を調べないと不利益になります。

特に昭和４８年以前は、建ぺい率や容積率の規定もありませんでしたので、広さや容積を制限されずに自由に建物が建てられていました。昔は違法ではなかった家が今の基準では違法となってしまう既存不適格の建物を購入してしまうと、建て壊しすると面積を縮小しなくてはいけなかったり、マンションの場合は戸数を減らして資産価値が下がってしまう可能性が大きくなります。

特にマンションの建て替えは広い敷地を生かして今よりも沢山の戸数に建て替えることにより、その余分に作った分譲戸数の売却利益から現住人が負担する建築コストを捻出していきます。

建物の容積率とは、敷地面積に対する、建物の延べ床面積の割合です。
マンションを買おう、借りようとする人が不動産の検索サイトで条件を設定する際、広さは「25平方メートル以上」とするケースが多く、専有面積20平方メートル未満のニーズは少ない。　バブル期に建てられたワンルームマンションは、都心３区（千代田区、中央区、港区）でも空室率が20～30％台に達している。20平方メートル未満の物件が多いのが要因と言われている。
新築でもそういった物件が今後年間2％づつ落ち込む住宅購買率で生き残っていけるのであろうか？
　一方、住宅は過剰に造られ続けている。日本の適正な新設住宅着工戸数は約45万戸くらいと専門家からは言われているが、昨年は100万戸、今年は90万戸ほどになる見込みだ。
これは、日本ではいまだに「景気回復の道具として新規の住宅建設が重要な役割を果たす」とされ、住宅供給量をコントロールしていないためである。
経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）に加盟する多くの国は「住宅総量目標」「住宅供給目安」などの指標を持ち、市場の住宅数をコントロールしている。
　このように少子化、人口減少、住宅の需給緩和が相まって、住宅価格は下がる。
麗澤大学の清水千弘教授らの研究によると、日本の住宅価格は今後30年間に 年２％弱ずつ下落するという。現在地方での空き家が多く問題視されているが今後の人口の減少にともないやがてこの波は都市部にも来るのではないかと推測される。

最低居住専用面積引き上げ～平成28年度川崎市ワンルーム形式住宅等建築指導要綱の改正見直し案について

2015年12月9日私たちが川崎市のまちぢくり委員会に出した

社会的要請、請願に対し正式な返答、改正案が出たためここで公表いたします。

これまでの活動に対して一定の理解が得られたのではないかと考えています。

この改正案は議会でもワンルーム住宅の質の向上、

首都圏からの急激な流入と新規開発の懸念から

早急な法整備、対応が求められ最低居住専用面積が引き上げされることになりました。

2016年4月1日に改正案が公布、同年9月1日より施行予定となりました。

現在川崎市の整備基準では現在ワンルームマンション

の専用面積が18㎡以上となっていましたが

今後は20戸以上のワンルームに対し25㎡以上に変更となります。


当然川崎市の今後建設予定のワンルームマンションに対して大きな影響を与える事実ですが

東京都のほとんどの区では基本計画ですでに25㎡以上を定める最低居住面積水準として基準が設けられています

私たちが建設に反対している株式会社伸和技研の仮称　中原区西加瀬プロジェクトも１～4Fで21.09㎡　5Fのみ21.24㎡と例外ではなくありません。


こちらの申し入れに対しては相手方からは町内会に対し、わざわざ弁護士を通じ名誉棄損や販売の不利益を訴える幼稚な脅しが来ているだけで株式会社伸和技研からは話し合いや説明会が行われることはありません。

近隣住民の社会的要望に対し誠意のある対応を行わない

建設中に住民の意見を聞き入れ建築業者が

将来的に購入者である買主にたいしても、万が一、

何かしらの不具合があった場合は対応をしてくれるのでしょうか？

株式会社伸和技研は会社としての社会的信用、評判を心配されたほうが堅実ではないでしょうか？

私たち西加瀬町内会は株式会社伸和技研が進める

109戸大ワンルームマンション仮称　中原区西加瀬プロジェクト

神奈川県中原区西加瀬9－27　の建設に反対しています。

今後も新要綱の継続的な検討が行われますので

その他の要綱についてや今後の経過についてお伝えしていきます。

12月9日まちづくり委員会で異例の再審査が行われます。

前回2015年7月31日に行われた

まちづくり委員会請願審査の再審査が

2015年12月9日　水曜日　川崎市役所の第2庁舎　5階で

10：00～行われます。

公開の議会ですのでどなたでも傍聴、ご参加いただけますので

ご協力お願い致します。

西加瀬町内会ではこのプロジェクトに断固反対しています。

住環境保全のため、109戸大ワンルームマンション計画の変更を求める請願

前回の審査では市議会に提出された資料や現地の調査を基に

私たちの請願の４つの項目について議論や質疑応答が行われましたがその際

年内を目途に条例化に向けワンルームマンション建設に対する規制、要綱をまとめること、

本物件のマンションの一部構造の変更、プライバシーの保護や

裏口の私道からの車、バイク、自転車の出入りによる

住環境の悪化の懸念、安全を守るために今後住民との話し合いがもたれるよう

業者に働きかけることなどが約束されていますので

ここで何かしらの進展が望めるのではないかと思います。