既存不適格物件

既存不適格とは、建設当時は適法でも、その後の法改正などで建築基準法の基準に合わない状態になること。物件そのまま家を使っても、違法にならず、行政 が強制的に改善させることもできないが、一定の増改築などの際、その時点の基準に合わせ、改めて建築確認を受ける必要がある。もし建て替えの際、建設時よ り厳しくなった規制に引っかかり容積率がオーバーしていたら、現状より容積率の小さい家にしなければならない。逆に小さい場合は大きくしなければならない。建て替えや売却を検討するなら容積率を調べないと不利益になります。

特に昭和４８年以前は、建ぺい率や容積率の規定もありませんでしたので、広さや容積を制限されずに自由に建物が建てられていました。昔は違法ではなかった家が今の基準では違法となってしまう既存不適格の建物を購入してしまうと、建て壊しすると面積を縮小しなくてはいけなかったり、マンションの場合は戸数を減らして資産価値が下がってしまう可能性が大きくなります。

特にマンションの建て替えは広い敷地を生かして今よりも沢山の戸数に建て替えることにより、その余分に作った分譲戸数の売却利益から現住人が負担する建築コストを捻出していきます。

建物の容積率とは、敷地面積に対する、建物の延べ床面積の割合です。
マンションを買おう、借りようとする人が不動産の検索サイトで条件を設定する際、広さは「25平方メートル以上」とするケースが多く、専有面積20平方メートル未満のニーズは少ない。　バブル期に建てられたワンルームマンションは、都心３区（千代田区、中央区、港区）でも空室率が20～30％台に達している。20平方メートル未満の物件が多いのが要因と言われている。
新築でもそういった物件が今後年間2％づつ落ち込む住宅購買率で生き残っていけるのであろうか？
　一方、住宅は過剰に造られ続けている。日本の適正な新設住宅着工戸数は約45万戸くらいと専門家からは言われているが、昨年は100万戸、今年は90万戸ほどになる見込みだ。
これは、日本ではいまだに「景気回復の道具として新規の住宅建設が重要な役割を果たす」とされ、住宅供給量をコントロールしていないためである。
経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）に加盟する多くの国は「住宅総量目標」「住宅供給目安」などの指標を持ち、市場の住宅数をコントロールしている。
　このように少子化、人口減少、住宅の需給緩和が相まって、住宅価格は下がる。
麗澤大学の清水千弘教授らの研究によると、日本の住宅価格は今後30年間に 年２％弱ずつ下落するという。現在地方での空き家が多く問題視されているが今後の人口の減少にともないやがてこの波は都市部にも来るのではないかと推測される。